Координационная работа с арендаторами торгового центра всегда начинается с дисциплины: операционной и платежной.
Арендатор должен знать границы дозволенного и соблюдать их. Для этого необходимо использовать соответствующую стратегию давления.
В каждом случае комбинация применяемых методов координации арендаторов различна, но перечень возможных мер воздействия на арендатора единый:
1. Акт нарушения и/или Письмо-предупреждение о просрочке оплаты аренды.
2. Посещение магазина арендатора с главным инженером, маркетинг-менеджером и специалистом по дополнительному доходу, выявление проблем и обсуждение способов улучшения операционной деятельности и финансовых показателей. Выдача устных рекомендаций Арендатору по оптимизации работы магазина.
3. Встреча с представителем Арендатора с составлением протокола. Протокол должен содержать исчерпывающую информацию о текущих операционных показателях Арендатора и закреплять план работ со стороны Арендатора (обучение персонала, улучшение мерчандайзинга, проведение акций, т.д.) и преференции Арендодателя (график поэтапного погашения, льготное использование рекламных возможностей ТРЦ, маркетинг поддержка, организация кросс-маркетинга с другими арендаторами и т.д.).
4. Составление дополнительного соглашения к договору аренды с фиксацией обязательств Арендатора (например, платёжного плана или проведения реконцепции к конкретной дате). Неисполнение арендатором обязательств по плану работ автоматически влечет за собой применение штрафов или расторжение договора. Арендатор отдельно подписывает данный пункт и своей рукой вписывает «ознакомлен и согласен».
5. Штрафной акт со счётом на оплату и/или Претензионное письмо с уведомлением о начислением неустойки.
6. Ограничение вывоза товара и запрет на проведение ночных работ (координация с помощью администрации и службы охраны). Арендатор автоматически попадает в «красную зону» риска и помещение вносится в план брокериджа (требуется оперативная ротация Арендатора)
7. Отключение электроснабжения в арендуемом помещении. Данная мера может применяться на любом этапе. Однако необходимо учитывать, что введение данного ограничения не должно причинять вред и порчу имущества Арендатора. В противном случае, имущественная ответственность за убытки возлагается на Арендодателя.
8. Ограничение доступа посетителей в арендуемое помещение. Применяется в случаях, когда отключение электричества в помещении Арендатора невозможно или нецелесообразно (см. выше).
10. Ограничение доступа Арендатора с опечатыванием арендуемого помещения, составлении описи имущества и его удержанием до момента погашения задолженности по аренде (крайняя мера и редко является оправданной).
Данная практика в той или иной форме имеет место в каждом торговом центре, а основной принцип ее действия заключается в постепенном увеличении давления на Арендатора и достижения той «дисциплины», которая является приемлемой для Арендодателя.
