Нередко при исполнении договора аренды арендодатель прибегает к такому действию, как удержание. Под удержанием понимается оставление арендодателем у себя имущества арендатора до погашения арендатором задолженности по платежам.
Положения п. 1 ст. 359 ГК РФ предусматривают, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. При этом п. 3 ст. 359 ГК РФ предусмотрено, что правила этой статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.
1. Тонкая грань между удержанием имущества арендатора и самоуправством, которую необходимо соблюдать.
В п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 прямо указано, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
- Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
Удержание имущества возможно при соблюдении следующих условий:
- Во-первых, договор аренды должен быть прекращен (расторгнут), а обязательство по выплате арендной платы не исполнено. Пока договор аренды действует, даже при наличии долга арендодатель не может воспрепятствовать арендатору забрать свое имущество.
- Во-вторых, возможно удержание только тех вещей, которые оказались в распоряжении арендодателя на законном основании, т.е. удержание не может быть следствием их захвата у должника, получения имущества помимо его воли.
- В-третьих, по смыслу ст. 359 ГК РФ предметом удержания может быть только вещь, принадлежащая должнику на каком-либо праве (вместе с тем кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом (см., например, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.11.2019 N Ф03-5099/2019)).
- В-четвертых, в договоре аренды должно отсутствовать условие о запрете на удержание имущества. Доводы о том, что нельзя удерживать имущество, стоимость которого существенно превышает стоимость долга, не всегда состоятельны, поскольку диспозиция ст. 359 ГК РФ не ограничивает право кредитора на удержание принципом соразмерности стоимости удерживаемого имущества и обеспечиваемого обязательства (см., например, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.11.2019 N Ф03-5099/2019).
- В-пятых, не содержит признаков уголовного преступления удержание или перемещение за счет арендатора имущества, намеренно оставленного арендатором после прекращения или истечения срока действия договора и до подписания акта приема помещения.
При соблюдении вышеуказанных условий в совокупности арендодатель может правомерно удерживать имущество арендатора. Однако, если вышеперечисленные условия не соблюдаются, то образуется риск привлечения к уголовной ответственности по ст. 330 УК РФ (самоуправство). В соответствии с ч. 1 ст.330 УК РФ под самоуправством понимается самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред.
Как видно из объективной стороны преступления, для того чтобы действия по удержанию оценивались как уголовно наказуемые, необходимо наличие признака — существенного вреда, который причиняет арендодатель путем незаконного удержания имущества арендатора. Данный признак отграничивает уголовный состав самоуправства от смежного административного (ст. 19.1 КоАП РФ).
Вместе с тем необходимо осознавать, что «существенность вреда» — понятие оценочное и подлежит определению с учетом конкретных обстоятельств дела в каждом случае. В связи с этим стороне защиты арендодателя придется обосновывать позицию, что вред для арендатора существенным не является (например, имущество было в употреблении, амортизировано и т.п.).
2. Как арендодателю обезопасить себя при удержании имущества арендатора и проникновении в помещение, которое ранее занимал арендатор, но не освободил по акту приема передачи (возврата)?
Теперь разберемся, какие шаги необходимо предпринять арендодателю, чтобы обезопасить себя от уголовно-правовых рисков, но обеспечить обязанность выплаты бывшим арендатором образовавшегося долга.
- Шаг 1. Рассчитайте сумму долга и направьте арендатору уведомление (требование) о его погашении.
- Шаг 2. Если долг не погашен, уведомите арендатора о расторжении договора аренды и возврате долга (претензия) — это будет основанием для удержания.
- Шаг 3. Ограничьте доступ бывшего арендатора в занимаемое им ранее помещение и направьте уведомление о праве на удержание имущества.
- Шаг 4. Составьте опись удерживаемого имущества. Данное действие желательно предпринять в присутствии третьих лиц или представителей бывшего арендатора, которые могли бы засвидетельствовать его количество и качественное состояние. Также желательно уведомить бывшего арендатора о вскрытии помещения и проведении мероприятия. Если арендатор отказывается прибыть, можно пригласить нотариуса в рамках действий по нотариальному обеспечению доказательств. Копию описи также необходимо направить бывшему арендатору.
- Шаг 5. Обеспечьте сохранность имущества.
- Шаг 6. В случае если до (во время) рассмотрения иска в суде вы получаете приглашение посетить правоохранительные органы и дать пояснения (показания), составьте для себя примерный план ответов и возьмите копии документов, которые бы подтверждали, что вы действуете на законных основаниях.
- Шаг 7. В случае если срок договора аренды истек, акт приема помещения не был подписан, а арендатор намеренно не забирает свое имущество, см. шаг 4, а также можно переместить данное имущество на хранение в другое место, направив соответствующее требование к арендатору об исполнении обязанности освободить ранее арендованное помещение, а также о возмещении расходов, связанных с организацией хранения оставленного имущества.
